Thông tin nhà đất, Bất động sản 2015

Thực hư những gói kích cầu

Còn nhớ cách đây gần 1 năm , ngân hàng Xây dựng Việt Nam ( VNCB ) và Tập đoàn thanh thiên kết hợp khai triển thời hạn tín dụng 50.000 tỷ đồng cho ngành xây dựng và thịt thà BĐS phê chuẩn mô hình kết liên 4 nhà.  ngoại giả , VNCB còn đưa ra thời hạn hỗ trợ người xây nhà vay tiền từ gói tín dụng này. Buổi lễ công bố thời hạn kết liên này có sự tham dự của đại diện ngân hàng quốc gia ( NHNN ) , Bộ Xây dựng , các doanh nghiệp , chuyên gia trong khu vực tài chính , BĐS…

thời hạn kết liên 4 nhà này mau chóng gây sốt trên thị trường BĐS , nhiều người cầu mong tạo cú hích cho thị trường đang gặp rất nhiều có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn. Ngay sau thời gian ấy NHNN cũng chính thức lên tiếng , cho rằng gói 50.000 tỷ đồng chỉ là gói vay thương nghiệp thông thường. Theo đó , đối tượng vay nếu đáp ứng đủ tiêu chuẩn , các ngân hàng thương nghiệp ( NHTM ) sẽ cho vay , quốc gia không có chính sách hỗ trợ đối với gói tín dụng này. Tuy nhiên , thời hạn trên mau chóng chết non vì tính khả thi kém.

TS. Võ xoàn , từng là chuyên gia bản vấn cho Tập đoàn thanh thiên , chia sẻ với ĐTTC , trước đó thanh thiên cũng từng kết liên để hỗ trợ người xây nhà trả chậm , nhưng sau một thời kì phải ngưng vì không hiệu quả.

Mới đây tại một hội thảo về BĐS tổ chức ở TPHCM , Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết NHNN đang trình Chính phủ gói tín dụng 50.000 tỷ đồng dành cho người vay mua nhà ở thương nghiệp , lãi suất nhất mực 7%/năm trong 10 năm. Theo đó , các NHTM có khả năng cho vay 10-20 năm nhưng trong 10 năm đầu , lãi suất sẽ giữ yên ổn ở mức 7%/năm , nhằm tạo hoàn cảnh cho người vay toan tính khả năng trả nợ. Gói 50.000 tỷ đồng nếu được bơm ra hướng vào phân khúc trung , cao cấp sẽ hỗ trợ tốt hơn để BĐS hồi phục.

Theo nhiều chuyên gia , nếu được khai triển tốt gói tín dụng 50.000 tỷ đồng có khả năng đem lại một số tác động hăng hái cho BĐS. Thứ nhất , khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thương nghiệp sẽ có thêm dịp tiếp cận vốn tín dụng hỗ trợ để thanh án nạn mù chữ nốt các căn hộ đã mua hoặc mua căn hộ tại các dự án mới , qua đó sẽ làm tăng tính thanh khoản của nhà ở thương nghiệp. Thứ hai , gói tín dụng này nhắm thẳng vào đối tượng nhà ở thương nghiệp là phân khúc đang có lượng hàng hóa tồn kho lớn nhất hiện nay.

bởi vậy sẽ góp phần giải quyết lượng hàng hóa tồn kho , giảm áp lực cho doanh nghiệp và giảm nguồn cung cho thị trường bất động sản , giúp cân bằng giao thiệp cung - cầu BĐS. Thứ ba , chủ đầu tư dự án cũng có dịp tiếp cận với nguồn vốn hỗ trợ từ gói tín dụng này để tiếp tục đầu tư hoàn thiện các dự án dang dở , qua đó rút ngắn bài phát biểu vòng quay dự án cũng như thời kì thu hồi đất đai vốn. Thứ tư , nếu doanh nghiệp BĐS phóng thích bớt được hàng tồn kho , ngân hàng có khả năng thu hồi đất đai được một phần nợ đến hạn và nợ xấu để tiếp tục tái cấp vốn cho các dự án BĐS có tiềm năng.

Bài học từ gói 30.000 tỷ đồng

Sau một thời kì tthị trường có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn , cuối năm 2014 và đầu năm 2015 , thị trường BĐS có ám hiệu ấm lên trên cả nước , đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM. Theo đánh giá của các doanh nghiệp , đây là cố gắng rất lớn của Bộ  Xây dựng , NHNN , các cơ quan sở quan cũng như các doanh nghiệp đầu tư kinh dinh BĐS… nhằm đưa ra các giải pháp hỗ trợ khôi phục BĐS trong chu kì trầm lắng kéo dài nhất từ trước đến nay ( 2008-2014 ).

Theo ông Đoàn Chí Thanh , giám đốc điều hành công ti Địa ốc HASG , trong các gói hỗ trợ vay mua nhà cho người dân có thời hạn cho vay làm nhà đối với người có thu nhập thấp ở nông thôn; gói hỗ trợ của Chính phủ 30.000 tỷ đồng hỗ trợ vay mua nhà một tỷ lệ tương đối nhỏ của số tiền vay 5% ( cao nhất 6% ) trong hạn 15 năm; một số thời hạn dự kiến như kết liên 4 nhà gồm nhà đầu tư - nhà thầu - nhà cung cấp VLXD - ngân hàng…

Trong các gói hỗ trợ này , gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ cùng khai một lời Chính phủ đạt hiệu quả nhất cho đến thời khắc này. Mặc dù khi khai triển thực hành giai đoạn đầu đã gặp phải những có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn chưa lường hết và chưa được khắc phục , nhưng sau thời gian ấy các thông tư của Bộ Xây dựng , NHNN chỉ dẫn cụt lủn liên tiếp được ban hành , đã giúp đẩy nhanh tiến độ làm thủ tục hồ sơ và giải ngân gói tín dụng này.

Tuy nhiên , nhiều doanh nghiệp đã kiến nghị cơ quan công năng cần lưu ý khi khai triển các gói hỗ trợ tín dụng một cách cụt lủn , chi tiết hơn để người dân yên tâm. Riêng đối với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng trong thời kì tới nên có thông tin cụt lủn về việc nới dài thời kì áp dụng sau quy định ban sơ đến tháng 6-2016. Bởi lẽ tới thời khắc hiện nay , vì nhiều lý do khách quan và chủ quan , việc giải ngân chậm hơn so với dự kiến.

Để giải tỏa sự hết sức cấp bách của từng lớp về sự chậm trễ này , cần thiết phải có thông tin chính thức từ NHNN và Bộ Xây dựng về việc gia hạn thời kì áp dụng đối với gói vay 30.000 tỷ đồng , nhằm giúp người dân có khả năng được hỗ trợ hết gói này như cam kết trước đây của Chính phủ.

Bà Đặng Thị Kim Oanh , giám đốc điều hành CTCP Địa ốc Kim Oanh , cho biết phần lớn khách hàng là những người có thu nhập chưa cao , nên sản phẩm của Kim Oanh chủ yếu có giá trị thấp để đáp ứng người có nhu cầu thật. Thực tiễn này cho thấy doanh nghiệp cũng như khách hàng đang có nhu cầu lớn trong việc tiếp cận các nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi. Đặc biệt , trong bối cảnh nền kinh tế đang bước vào giai đoạn bình phục , yên ổn , những gói hỗ trợ tín dụng như gói 30.000 tỷ đồng hoặc cao hơn sẽ có hiệu quả hăng hái thúc đẩy thịt thà BĐS phát triển , đẩy mạnh việc thành phố hóa phê chuẩn các dự án phát triển nhà ở.

Để kích cầu hiệu quả

Theo quan điểm nhiều chuyên gia , bất kỳ gói tín dụng nào hay sự kết liên nào từ các doanh nghiệp muốn đều phải đáp ứng được mục đích đề ra và phải đến đúng đối tượng. Thí dụ , gói tín dụng 30.000 tỷ đồng muốn không bị chết non phải có sản phẩm ăn nhập , túi tiền tài người dân và để người mua nhà tiếp cận được vốn vay một cách dễ dàng nhất. Ông Nguyễn Văn Đực , Phó Giám đốc công ti Địa ốc Đất Lành , cho rằng gói 30.000 tỷ đồng trong gần 2 năm giải ngân chưa đến 1/3 là thất bại do thiếu sản phẩm ăn nhập và người vay tiếp cận quá khó.

Để tránh vết xe đổ của gói ưu đãi này , nếu được áp dụng , các quy định khai triển gói 50.000 tỷ đồng phải thật giản đơn để người dân dễ tiếp cận. Giám đốc một doanh nghiệp cho rằng nền kinh tế đang yên ổn và bình phục liệu có cần thiết bơm ồ ạt vốn vào BĐS. Khi vốn dồn quá nhiều vào thị trường này sẽ dẫn đến khó rà soát , dư nợ tín dụng tăng mạnh có nguy cơ dẫn đến nợ xấu như trước đây. Đưa ra gói tín dụng là một chuyện , giải ngân được và người vay tiếp cận dễ dàng lại là chuyện khác.

Với thu nhập đổ đồng đầu người ở Việt Nam hiện nay khoảng 1.900USD/người/năm ( tương đương gần 42 triệu đồng ) , mỗi tháng thu nhập 3 , 5 triệu đồng/người. Tính ra , một gia đình có 2 thất gia sẽ thu nhập 7 triệu đồng/tháng. Ví như họ mua căn hộ giá 1 tỷ đồng , vay 800 triệu cùng khai một lời NHTM ở gói 30.000 tỷ đồng trong 10 năm với lãi suất 5%/năm , hàng tháng họ phải trả cả gốc lẫn lãi khoảng 7 triệu đồng. Như vậy so với mức thu nhập của phần lớn người dân còn cao.

Trở lại với gói 50.000 tỷ đồng mới được công bố , cũng na ná gói 30.000 tỷ đồng. Lãi suất 7%/năm trong vòng 10 năm đầu và sản phẩm trong gói này là nhà ở thương nghiệp. Bên cạnh đó , một câu hỏi đặt ra là nguồn tiền cho gói này từ đâu ra? hiện nay , tất cả khoản vay thương nghiệp đều sử dụng chính sách lãi suất thả nổi , với mức chênh lệch cho vay so với huy động khoảng 3-4%.

Điều này nhằm đảm bảo sự không có các mối nguy hiểm hoặc rủi ro và lợi nhuận cho các ngân hàng. Lãi suất của gói 50.000 tỷ đồng 7%/năm , tương đương với mức lãi suất huy động dài hạn hiện nay. Vậy ai sẽ bù lỗ cho các ngân hàng?

Theo   Đỗ Trà Giang